Апартаменти - це що? Апартаменти - це житлове або нежитлове приміщення?

Термін "апартаменти" поки зрозумілий не всім. Апартаменти - це що? Для більшості людей це поняття зовсім незнайоме. Апартаменти - це житлове або нежитлове приміщення? Який статус проживають в них? Чи вигідно їх купувати? І взагалі, апартаменти - це нерухомість чи ні? Давайте розглянемо питання докладно.

Апартаменти - це житлове приміщення, яке користується величезною популярністю у великих мегаполісах. Багато хто уявляє собі їх лише у вигляді великої квартири. Спробуємо розібратися, що має на увазі поняття "житлові апартаменти" і які їхні різновиди. А також чи є які-небудь відмінності між апартаментами і квартирою.

Апартаменти - це як?

Для ринку нерухомості це поняття відносно нове. На Заході воно використовується давно і всім звично. У Росії в юридичному сенсі апартаменти - це квартира, тобто окрема житлоплощу розміром ніяк не менше 40 квадратів, число кімнат у якій - дві і більше. Мається на увазі також обов`язкова наявність кухні і санвузла.

У чому ж різниця зі звичайною упорядкованій квартирою? Юридичний нюанс полягає у відсутності можливості прописки в апартаментах на більш ніж п`ятирічний термін. Після закінчення даного періоду прописка може бути продовжена.

Чим викликано це обмеження? Справа в тому, що апартаментами визнаються приміщення лише в комерційних, т. Е. В нежитлових будівлях, що належать організації або юридичній особі. З цієї точки зору апартаменти - це нежитлове приміщення.

Виникає законне питання: навіщо купувати житлоплощу в будівлі комерційного призначення та яким чином таке взагалі можливо? Причина проста. У багатьох країнах (Росія не виняток) влади у великій кількості зводять об`єкти комерційного призначення. Забудовниками для збереження власних інвестицій виділяється частина площ і обладнується як житло зі створенням всіх необхідних для комфорту умов. Тобто фактично апартаменти - це комерційна нерухомість. І реєстрація в них може бути тільки тимчасовою.

види апартаментів

На світовому ринку житла апартаменти існують 4 основних типів. Самі бюджетні з них - номери в так званих апарт-готелях. Такі приміщення орендуються на невеликі терміни. У них зазвичай дві або більше кімнати, кухня і санвузол. До послуг проживаючих в них - готельний сервіс.

Інший різновид представлена номерами в прибутковому будинку. Такі апартаменти призначені для тривалої здачі. Крім оренди, можливе використання сервісів охорони, прибирання, харчування і т. П.

Існує поняття "кондоминимум-готелі". Номери в них можуть як здаватися з наданням всіх готельних послуг, так і бути викупленими з метою постійного проживання.

Нарешті, бувають апартаменти, розташовані в багатофункціональних комплексах. В даному випадку готельні послуги не передбачені, такі приміщення по статусу найближчі до квартир і передбачають продаж і можливу реєстрацію.

переваги апартаментів

Вони існують як для інвесторів з девелоперами, так і для покупців. Раніше під апартаментами розуміли тільки елітне житло. Але в наші дні коло можливих споживачів значно розширився.

Отже, в чому ж тут плюс для інвестора? Для нього апартаменти - це нерухомість, для якої не обов`язково дотримуватися нормативів на будівництво житла. З цієї причини при забудові девелопери прагнуть звести об`єкт багатофункціонального призначення, придатний як для житла, так і для використання в комерційних цілях. Саме тому апартаменти найчастіше розташовуються у величезних хмарочосах в центрах мегаполісів.

Інша перевага для забудовника - простота отримання дозволу на будівництво (якщо мова йде про колишній промзоні). Простіше кажучи, домогтися дозволу на будівництво будівлі комерційного призначення (а пізніше обладнати там апартаменти) набагато легше, ніж на будівництво житла.

Інвесторів апартаменти залучають як об`єкт вкладення коштів. Дохід від їх оренди досить стабільний.

А що для споживача?

Таким чином, ми розглянули, чому ж вигідні апартаменти. Це що стосується інтересів забудовників. А як щодо іншого боку - покупців? Для них найбільша перевага - співвідношення вартості і місця розташування, а також рівня комфорту у вигляді наявності всіх потрібних комунікацій. Найчастіше апартаменти виявляються розташованими в будівлях бізнес-центрів та інших елітних об`єктів.

У більшості країн світу ціна апартаментів нижче ціни класичного житла в новобудові з тим же метражем і функціоналом.

У столиці нашої країни частка такої нерухомості, як розташовані в багатофункціональних комплексах апартаменти, неухильно зростає. У наші дні вона становить близько 18% всього житла, що зводиться. В інших країнах апартаменти зустрічаються у всіх великих містах. Особливо це відноситься до США, Італії, Іспанії, Греції. При цьому даний вид житла прийнято ділити на класи.

класи апартаментів

Клас А. Так званий студійний варіант. Виглядає як простора житлова кімната, об`єднана з кухнею. Площею може бути до 50 кв.м. Живуть в таких студіях або одинаки, або бездітні пари з невеликим стажем спільного життя. За даними агентств нерухомості, орендувати таке житло в Москві можливо починаючи з 40000 руб. в місяць.

Клас В. Такий об`єкт має дві або три кімнати, санвузол і кухню. Підходить для оренди студентами або сім`ями з дітьми. Особливо популярні апартаменти класу В у Іспанії та Італії.

Клас C. Має багато кімнат загальною площею більш ніж 100 кв.м. Підходить великим сім`ям, які бажають жити в центрах мегаполісів. Але як об`єкт для здачі в оренду серед інвесторів популярний набагато менше.

А дорожче?

Клас люкс. Може являти собою шикарний пентхаус на верхньому поверсі хмарочоса або особняк (віллу) на узбережжі. Зустрічається у всіх великих містах світу. Такий нерухомості повинен бути додатковий сервіс у вигляді ресторанів, охорони і набору розваг. Як правило, виглядають такі апартаменти в вигляді пари просторих спалень з окремими ваннами. "Елітарність" надає їм вигідне розташування і дорога обробка.

Незважаючи на відносно недавню появу на ринку житла, апартаменти завоювали славу відмінного способу інвестування коштів. Їх можна здати в оренду як на тривалий, так і на короткий термін. Завдяки цьому багато хто отримує можливість оселитися в прекрасних комфортних умовах без вкладення коштів в дорогу покупку нерухомості. Поділ апартаментів на класи дозволяє вибирати економваріанти або, навпаки, найпрестижніші і дорогі об`єкти.

Повернемося до Росії

Відсутність у вітчизняному законодавстві чіткого визначення поняття апартаментів здатне ввергнути покупців в плутанину. Які тонкощі необхідно врахувати тим, хто збирається обзавестися даним видом житла? Незважаючи на зовнішню схожість апартаментів зі звичайними квартирами, відмінність в юридичному статусі породжує ряд проблем. Через відсутність можливості постійної реєстрації власник апартаментів не зможе отримати ІПН, брати участь в програмі медичного страхування або встати на чергу на поліпшення житла. Оформлення дитини в школу або дитячий садок проводиться лише після розподілу місць серед мають постійну прописку.

Містобудівні норми, існуючі для споруджуваного житла, до апартаменту не відносяться. Тобто забудовник має право ігнорувати проблему відсутності соціальної інфраструктури і не дотримуватися прийнятої для житлових об`єктів щільність забудови. Інша проблема бажаючих придбати апартаменти в тому, що на дане житло не поширюється закон № 214, регулює відносини у сфері пайового будівництва. І в разі виникнення певних проблем постраждалими пайовиків ніхто не визнає.

У Москві понад половини всіх комплексів, що містять апартаменти, доводиться на територію ЦАО. Найчастіше дані проекти відносяться до елітного або бізнес-класу. Причиною їх появи стало відсутність в центрі столиці вільного місця для житлового будівництва. Першим покупцям такого житла проблеми прописки або соціальної інфраструктури були не актуальні.

Апартаменти - це житло для небагатих?

Положення змінилося починаючи з минулого року. Ринок нерухомості почав завойовувати об`єктами цінового сегмента на порядок нижче. Проаналізувавши продажу, забудовники зробили висновок про наявність досить високого попиту на даний продукт.

У чому ж причина такої популярності? Вона у відносній дешевизні. Квартири, які мають аналогічні характеристики, обходяться покупцеві дорожче в розрахунку на 1 кв. м площі. У цьому плані виграш при покупці апартаментів становить близько 20-25%.

У наші дні в Москві 1 кв. м апартаментів обійдеться в середньому в 213 тис. руб., а мінімальна ж вартість його починається від 100 тис. руб.

Причина низької ціни - в іншому рівні вимог, що пред`являються до даних об`єктів. Норми при їх зведенні приймаються як для нежитлових приміщень. Це відноситься до інсоляції (т. Е. Освітленості), тепло- і звукоізоляції, забезпеченні об`єктами соціальної інфраструктури. При будівництві традиційних житлових комплексів всі згадані вимоги набагато жорсткіше.

А як щодо "комуналки"?

Інша характерна особливість їх у тому, що апартаменти - це житло, комунальні платежі живуть в якому доведеться платити за більш високим тарифом. Адже за юридичним статусом вони нежитлове приміщення. Тарифи на комунальні платежі обкладаються ПДВ.

За воду доведеться платити вище на 10%, за опалення - на 25%, за електроенергію - на 27% (з розрахунку за усередненим тарифом).

Таким чином, при площі апартаментів 80-100 кв. м щомісячна квартплата буде вище, ніж за аналогічну квартиру, на суму близько 2-2,5 тис. рублів. При цьому продавці апартаментів призводять "залізний" аргумент - мовляв, різниця у вартості житла перекриває різницю в платежах на багато років вперед.

Хто вони - покупці апартаментів?

Такий вид житла користується попитом у самих різних категорій покупців. Апартаменти - це житло, яке підійде і молодим людям, які не пов`язують сімейні вузи, і сімейним парам, які мають дітей, і одинакам (як жінкам, так і чоловікам) постарше - віком 40-45 років. Крім ціни, їх приваблює розташування в центрі, гарне і престижне оточення, часто оригінальна архітектура.

Крім того, в числі покупців апартаментів велика частка тих, хто інвестує власні кошти (до 25-30%). Для них апартаменти - це вигідний варіант вкладення коштів. Гроші повертаються з прибутком після остаточної добудови комплексу, або власники можуть мати стабільний дохід від здачі придбаної нерухомості. Ставки ж на оренду квартир і апартаментів практично не відрізняються.

соціальне питання

Московська влада озвучили таку позицію з приводу апартаментів: було запропоновано розділити майбутні проекти на два різних типи - готелі та власне житло. Норми щодо дотримання необхідної інфраструктури повинні бути дотримані.

У перспективі уряд міста наполягає на обов`язки забудовників закладати дані норми в проект, що розробляється ще до стадії будівництва. Головним архітектором столиці було згадано про соціальні заворушення серед московських покупців апартаментів. Ті зажадали забезпечення соціальною інфраструктурою, мотивуючи це тим, що вони такі ж платники податків і не винні в покупці житла, в якому не можна жити з дітьми.

Чого можна очікувати?

Як вважають експерти, подібні наміри московських властей серйозно вплинуть на столичний ринок апартаментів, що відносяться до економкласу. Вартість об`єктів інфраструктури досить висока, а доходу девелоперам вони ніякого не принесуть. Як відомо, наші забудовники завжди звично перекладають власні витрати на споживача, тому вартість 1 кв. м апартаментів, швидше за все, виросте.

Підсумком планованих нововведень може стати якщо не зникнення формату апартаментів як такого, то значних змін в його розвитку. Експертами очікується зростання пропозицій приміщень комфорт-і економ-класу, чому сприяє політика уряду в сфері містобудування, спрямована на розвиток колишніх промзон. Очікується, що в середньому ціна пропозиції на апартаменти в районах "старої" Москви знизиться на 3-4%.